Passaggio da canone libero a canone concordato: come gestirlo quando il 4+4 è ancora in corso.
Non è una semplice modifica del contratto esistente. Se le parti vogliono cambiare formula durante un 4+4 in corso, l’operazione va costruita come cessazione consensuale del rapporto attuale e stipula di un nuovo contratto a canone concordato, coordinando canone, durata, deposito e adempimenti fiscali.
Prima regola
Il vecchio contratto non si “trasforma”. Si chiude e ne nasce uno nuovo.
La procedura presuppone l’accordo di locatore e conduttore. Non si tratta di un recesso o di una disdetta unilaterale: le parti decidono consensualmente di cessare il 4+4 e di stipulare, senza soluzione di continuità, un nuovo contratto a canone concordato sullo stesso immobile.
Questo punto va chiarito al cliente prima di parlare di fiscalità: senza volontà comune non esiste un passaggio automatico al concordato.
I due vincoli prudenziali
Canone e durata del rapporto esistente non possono essere ignorati.
1. Il nuovo canone
Il nuovo canone deve rispettare l’Accordo territoriale applicabile. Se il 4+4 è ancora in corso, la procedura adottata da Confabitare assume inoltre, per ragioni prudenziali e di tutela delle parti, che il nuovo canone non sia superiore a quello già previsto dal rapporto vigente, anche se il conteggio del concordato consentirebbe teoricamente un importo maggiore.
2. La durata residua
Occorre individuare fino a quando il precedente contratto avrebbe prodotto effetti. Il nuovo rapporto deve essere costruito in modo da non ridurre la tutela temporale che il conduttore avrebbe avuto mantenendo il contratto originario.
Continuità
L’inquilino non deve uscire di casa per rientrare il giorno dopo.
La cessazione del contratto libero e la decorrenza del nuovo concordato devono essere coordinate. Il conduttore continua a occupare lo stesso immobile sulla base di due titoli contrattuali consecutivi: fino alla cessazione opera il vecchio contratto; dal giorno immediatamente successivo opera il nuovo.
Non serve quindi una restituzione materiale delle chiavi, ma serve una corretta continuità documentale.
Deposito e rapporti economici
Il deposito può proseguire, ma l’importo va controllato.
Le parti possono trasferire al nuovo rapporto la somma necessaria a costituire il deposito cauzionale, senza una restituzione e un nuovo versamento meramente formali. Se il nuovo canone è inferiore e il deposito era parametrato a un certo numero di mensilità, va però verificata l’eventuale eccedenza da restituire, insieme agli interessi legali maturati sul deposito precedente.
La chiusura del 4+4 non cancella inoltre canoni, spese condominiali, consumi o conguagli già maturati. Se ci sono somme ancora da determinare, non è opportuno inserire formule generiche con cui le parti dichiarano di non avere più nulla a pretendere.
Documenti
Prima di predisporre la pratica, raccogli tutto ciò che serve una volta sola.
Come chiudiamo la pratica
Due rapporti, due adempimenti fiscali collegati.
Operativamente si predispone l’accordo di risoluzione consensuale del 4+4 e il nuovo contratto a canone concordato. Fiscalmente sono due passaggi distinti: va comunicata la risoluzione anticipata del precedente contratto e va registrato autonomamente il nuovo concordato. Il nuovo rapporto deve poi essere completato con gli eventuali adempimenti necessari per le agevolazioni applicabili.